Giá căn hộ tại TP.HCM vọt lên – Cung khan, xu hướng vùng ven và giá trị sống Maison

1. Cung khan trầm trọng – Nguồn cung mới sụt giảm mạnh

Theo báo cáo từ Savills Vietnam, giai đoạn 2021-2025 TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà, nhưng đến nay mới hoàn thành khoảng 24% (khoảng 56.400 căn) — tức thiếu tới khoảng 179.000 căn. 

Cụ thể, trong quý 2/2025, lượng căn hộ chào bán mới chỉ đạt khoảng 1.600 căn, trong khi nguồn cung chủ động (primary supply) chỉ 5.400 căn và tốc độ hấp thụ khoảng 45%. 

Tình trạng này dẫn đến áp lực tăng giá và khiến phân khúc trung-cận với mức giá hợp lý bị thu hẹp nghiêm trọng. 

2. Giá bán căn hộ tăng cao, khoảng cách với khả năng chi trả ngày càng lớn

Báo cáo từ CBRE Vietnam và VnEconomy cho biết, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong 2024 đã đạt **~ 66 triệu VND/m²** trở lên, với nhiều dự án mới từ 80-140 triệu VND/m², thậm chí có dự án tại Thu Thiem lên tới 100-300 triệu VND/m². 

Mặt khác, phân khúc “giá hợp lý” – căn hộ dưới ~30 triệu VND/m² – gần như biến mất. Theo Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), các dự án mới từ 2021 tới 6 tháng đầu năm 2025 chủ yếu là cao cấp, không có căn thứ cấp cho người thu nhập trung bình. 

Kết quả là, dù nhu cầu ở thực vẫn lớn, việc sở hữu căn hộ trở nên khó khăn hơn đối với đông đảo người mua có thu nhập trung bình.

3. Xu hướng dịch chuyển sang vùng ven – Khi trung tâm bị “chật”

Khi trung tâm TP.HCM gặp khó về nguồn cung và chi phí ngày càng cao, nhiều nhà đầu tư và người mua đã quay sang tìm kiếm cơ hội vùng ven và đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai – nơi quỹ đất còn, hạ tầng đang được đầu tư và chi phí thấp hơn. 

Đây chính là giai đoạn mà “chọn nơi sống” không chỉ là ở trung tâm thành phố mà là kết nối tốt, có tầm nhìn khai thác, có đa tiện ích – phù hợp với phong cách Maison Living mà anh đang theo đuổi.

4. Góc nhìn Huy Nhà Hiệu – Giá trị sống và đầu tư giữa nhịp chuyển

Cung khan và giá tăng không chỉ là cơ hội mà còn là cảnh báo: khi bạn mua, hãy hỏi “chi phí vận hành, khả năng cho thuê, quản lý ra sao?” chứ không chỉ nhìn vào “giá thấp hơn hôm qua”.

Với phong cách Maison Living: vị trí + chủ đầu tư + chất lượng sống quan trọng hơn việc vào “giá tăng”. Một căn hộ cao cấp nếu không vận hành tốt, không khai thác được – sẽ mất giá trị thật theo thời gian.

Vùng ven lúc này là “sân chơi mới” cho người chọn giá trị dài hạn: nếu bạn chọn chỗ kết nối tốt (metro, cao tốc, dịch vụ tiện nghi), chọn chủ đầu tư uy tín và sống được 10-15 năm – thì giá trị sẽ tới theo đúng logic của bền vững – chứ không chỉ là tăng nhanh.

Huy’s Note

“Khi thị trường nói ‘giá tăng’, người tinh tế sẽ hỏi ‘giá trị sống’? Nhà không chỉ là nơi bạn mua – mà là nơi bạn ở, trải nghiệm, giữ lại giá trị. Và khi nguồn cung trung tâm bị thắt lại, hãy nhìn ra vùng ven – nơi hạ tầng còn đang viết lại câu chuyện cho thế hệ sống tại đó.”